城市各種服務設施半徑

城市各種服務設施半徑

居住區(qū)教育設施的服務半徑：

1、幼托的服務半徑不宜大于300m；小學的服務半徑不宜大于500m；中學的服務半徑不宜大于1000m[居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范2002]。

2、中學服務半徑不宜大于1000m；小學服務半徑不宜大于500m[中小學校建筑設計規(guī)范1986]。

居住公共服務設施的服務半徑：

居住區(qū)公共服務設施半徑不大于800-1000m；

居住小區(qū)公共服務設施半徑不大于400-500m；

居住組團公共服務設施半徑不大于150-200m。

居住商業(yè)中心的服務半徑：

居住區(qū)商業(yè)中心步行半徑不大于500 m；

小區(qū)、商業(yè)點半徑不大于300 m。

中小型超市：

按照500米的服務半徑設置1處，在大型綜合超市的服務半徑內(nèi)，原則上不再另行設置。（商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃）

農(nóng)貿(mào)市場（農(nóng)貿(mào)超市）

按照服務半徑不大于1000米，服務人口1-2萬人設一處，占地面積按480平方米/千人（服務人口）的標準配置。（商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃）

居住社區(qū)服務設施服務半徑：

一般服務半徑不超過500m.

門診所（社區(qū)衛(wèi)生服務中心）

一般3-5萬人設一處，社醫(yī)院的居住區(qū)不再設獨立門診

社區(qū)衛(wèi)生服務站,

原則上按服務人口0.5—1萬人

按服務半徑不超過1000m設置1處。（日照總體規(guī)劃）

公園、綠地

保證居民出行1000m半徑內(nèi)有一處綜合性公園，在300m－500m半徑內(nèi)有一處小游園。（日照總體規(guī)劃）

城市低壓(變)配變站的服務半徑：

1、供電半徑一般不超過400m[城市電力網(wǎng)規(guī)劃設計導則1993]。

2、市區(qū)供電半徑一般為250m，繁華地區(qū)為150m。[城市中低壓配電網(wǎng)改造技術導則DL-T599-1996]

3、變電室負荷半徑不應大于250m，盡可能設于其他建筑內(nèi)。[居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范2002]

4、 35kV/10kV變電所的服務半徑5～10km；110kV/35kV~10kV變電所的服務半徑15～30km；220kV/110kV~10kV變電所的服務半徑50～100km。[城市工程系統(tǒng)規(guī)劃1999]

燃氣調(diào)壓站的服務半徑：

1、中低調(diào)壓站負荷服務半徑500m。[居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范2002]

2、液化石油氣儲配站的服務半徑不宜超過5km；調(diào)壓站的供氣半徑以0.5km為宜，供氣區(qū)域狹長，可考慮適當加大供氣半徑。[城市工程系統(tǒng)規(guī)劃1999]

垃圾轉(zhuǎn)運站和垃圾收集點的服務半徑：

1、垃圾轉(zhuǎn)運站的服務面積是0.7～1.0km2，垃圾收集點服務半徑不應大于70m。 [居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范2002]

2、人力收集的小型轉(zhuǎn)運站，服務半徑不宜超過0.5km，機動車收集小型轉(zhuǎn)運站，服務半徑不宜超過2.0km；垃圾運輸距離超過20km時，應設置大、中型轉(zhuǎn)運站。[城市垃圾轉(zhuǎn)運站設計規(guī)范1991]

3、小型轉(zhuǎn)運站每0.7～1km2設置一座，大、中型轉(zhuǎn)運站每10～15km2設置一座。 [城市環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準1989] 小型的服務半徑500m。

城市公共廁所的服務半徑：

1、主要繁華街道公共廁所之間的距離宜為300～500m，流動人口高度密集的街道宜小于300m，一般街道公廁之間的距離約750～1000m為宜；居民區(qū)的公共廁所服務范圍：未改造的老居民區(qū)為100～150m，新建居民區(qū)為300～500m。[城市公共廁所規(guī)劃和設計標準1987]

2、流動人口高度密集的街道和商業(yè)鬧市區(qū)道路，間距為300～500m。一般街道間距不大于800m。[城市環(huán)境衛(wèi)生設施設置標準1989]

3、每1000～1500戶設一處;宜設于人流集中處。[居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范2002]

機動車停車場庫的服務半徑：

1、服務半徑不宜大于150m。[居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范2002]

2、在市中心地區(qū)不應大于200m；一般地區(qū)不應大于300m；自行車公共停車場的服務半徑宜為50～100m，并不得大于200m。[城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范1995]

城市加油站的服務半徑：

1、城市公共加油站的服務半徑宜為0.9～1.2km。[城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范1995] 城市消防站的服務面積：

1、普通消防站一般不應大于7km2；設在近郊區(qū)的普通消防站仍以接到出動指令后5min內(nèi)消防隊可以到達轄區(qū)邊緣為原則確定轄區(qū)面積，其轄區(qū)面積不應大于15km2。特勤消防站兼有轄區(qū)消防任務的，其轄區(qū)面積同普通消防站。 [城市消防站建設標準2006] 半徑是1.4~1.8km。

城市熱源的供熱服務半徑：

1、輸送蒸氣的距離為一般為0.5~1.5km,不超過3.5~4.0km；送熱水的距離為4~5km，特殊情況可到10~12km。熱電廠的輸送距離一般為3~4km 。[城市工程系統(tǒng)規(guī)劃1999]

郵政服務網(wǎng)點的服務半徑：

城市人口密度大于2.5萬人/km2，服務半徑為0.5km；城市人口密度大于2.0～2.5萬人/km2，服務半徑為0.51～0.6km；城市人口密度大于1.5～2.0萬人/km2，服務半徑為0.61～0.7km；城市人口密度大于1.0～1.5萬人/km2，服務半徑為0.71～0.8km；城市人口密度大于0.5～1.0萬人/km2，服務半徑為0.8～1.0km；城市人口密度大于0.1～0.5萬人/km2，服務半徑為1.01～2.0km；城市人口密度大于0.05～0.1萬人/km2，服務半徑為2.01～3.0km；[城市工程系統(tǒng)規(guī)劃1999]

控規(guī)容積率精確計算

數(shù)據(jù)取值：

參照地方標準及實際運作情況的調(diào)查，確定主要采用數(shù)據(jù)如下：

A1(開發(fā)總用地)＝ 119100平方米

A2(拆除住宅建筑)＝13000平方米

A3(拆除補償廠房面積)＝0平方米

A4(拆除補償商業(yè)用房面積)＝1000平方米

A5(公共開發(fā)用地)＝166900平方米

S（商業(yè)店鋪售價）＝10000元/平方米

S1（異地商品房售價）＝3000元/平方米

P1+p2+p6（開發(fā)費用）＝1500元/平方米

P4+p5（建安成本＋基礎設施）＝1200元/平方米

P3(民房貨幣補償）＝4300元/平方米按1：1.3 補償

P商（商業(yè)用房賠償）＝12000元/平方米

R（法定利潤）＝0.15

就地安置 按1:1.3面積補償

居住用地出讓地價： 70萬/畝

商業(yè)用地出讓地價： 120萬/畝

容積率測算

◆ 最低經(jīng)濟容積率

假設，開發(fā)商全權負責居民安置賠償，全部以貨幣補償方式；政府收取收取全部出讓地塊基準地價。

對應公式：

S*A1*FAR≥[A1*(p1+p2+p6)+A5*FAR*(P4+P5)+P3*A2*1.3+出讓地價+

A5*(p1+p2+p6)+A5*1000*1]*(1+R)

開發(fā)商成本：居住地價，建安成本，基礎設施費用，拆遷貨幣補償，商業(yè)賠償，公共用地的地價。

計算結(jié)果： FAR≥0.73

控制性詳細規(guī)劃經(jīng)驗

控制性詳細規(guī)劃的核心是定性、定量、定位和定界，因此，建立定性、定量的指標體系是控制性詳細規(guī)劃的關鍵。目前進行的有關控制性詳細規(guī)劃研究與實踐，都把控制性詳細規(guī)劃的控制指標的確立放在重要的地位。

1、控制指標的內(nèi)容構成

（1）地塊劃分

控制性詳細規(guī)劃的規(guī)劃范圍，應從城市的一個完整地域結(jié)構出發(fā)，其第一步是根據(jù)建設用地的區(qū)位、土地使用性質(zhì)、土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)的要求，綜合空間環(huán)境結(jié)構設想及開發(fā)的可行性，劃分基本地塊，編排地塊號碼。在此基礎上，確定各地塊的用地面積和各項控制指標。

一般規(guī)定最小地塊面積和寬度、深度，防止過小尺度的開發(fā)活動。地塊邊界線要具備可識別性。地塊大小與用地特點有關，用地集中、性質(zhì)單一的，地塊可大一點，用地零碎分散，地塊要小一點。地塊的大小還與開發(fā)建設的方式有關，統(tǒng)一開發(fā)，地塊劃分可大一點，多渠道開發(fā)的用地，地塊劃分小一點。一般而言劃分地塊應注意以下幾點：

① 舊城區(qū)和沿街地段分塊宜小，新建居住區(qū)分塊宜大；

② 至少與一條道路相鄰；

③ 用地性質(zhì)盡量單純；

④ 同類用地控制要求大致相同；

⑤ 保護地段單獨劃出。

（2）土地使用性質(zhì)及兼容范圍

確定城市土地使用性質(zhì)，一般參照《中華人民共和國城市用地分類標準》（GBJ137-90）將土地劃分至小類。具體的類別劃分與所在城市的規(guī)模、城市特征、所處區(qū)位等有關。一般的規(guī)律是大城市分類多、小城市分類少；老城區(qū)分類多、新開發(fā)區(qū)分類少；中心區(qū)分類多、邊緣區(qū)分類少等等。由于國標制定較早，有些分類已不適應使用要求，可結(jié)合實際要求研究控制性詳細規(guī)劃的用地分類，對它進行補充和發(fā)展。

土地的分類還應考慮土地使用性質(zhì)的兼容，即以某一類土地使用性質(zhì)為主，兼容其它性質(zhì)，如在居住用地（R）中，可兼容小型的辦公用地（C）。近年來在實踐中出現(xiàn)了一些新的土地使用功能概念，以混合土地使用最為常見，它以某一類土地使用性質(zhì)為主，與其它性質(zhì)的土地相混合，如商住用地（C2/R）等。

確定適量的土地使用兼容范圍是控制性詳細規(guī)劃中的一項重要的內(nèi)容。對建設用地的使用性質(zhì)規(guī)定過死或彈性過大，均可能導致城市規(guī)劃與城市社會、經(jīng)濟發(fā)展的不協(xié)調(diào)，不能適應城市發(fā)展的可變性和多樣性。合理的兼容規(guī)定既體現(xiàn)規(guī)劃的彈性，為建設發(fā)展和管理實施留有余地，同時又保證城市的有機、有序地發(fā)展。

（3）土地使用強度

① 容積率：也稱建筑面積密度或樓板面積率（Floor Area Ratio，縮寫FAR），即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑總面積與地塊面積之比。容積率反映了整個建筑物的體量，構成了土地使用強度的最主要因素，因此對容積率的控制為土地管理的最重要的內(nèi)容之一。

② 建筑密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比，用百分率表示。建筑密度的大小與環(huán)境質(zhì)量有著密切的關系。

③ 人口密度：即規(guī)劃地塊內(nèi)部每公頃用地的居住人口數(shù)�？刂菩栽敿氁�(guī)劃應對規(guī)劃地區(qū)的人口的上、下限均作控制。

④ 建筑控制高度：即由室外明溝面或散水坡面量至建筑物主體最高點的垂直距離。一般有兩種控制方式，一是絕對高度控制，如規(guī)定在一定的區(qū)域內(nèi)新建筑物不準超過某一標志性建筑物；二是相對高度控制，如紐約的“日照后退曲線法”和“遮天率曲面法”，以及香港、臺灣通過建筑高度與街道寬度的關系來控制�？荚嚧螅�全國最大教 ⑤ 建筑后退：包括后退紅線和后退建筑基地界限。建筑后退紅線即建筑最外邊線后退道路紅線的距離，應根據(jù)建筑使用性質(zhì)和所面臨的道路等級而定。當建設用地劃分較小，其間又沒有道路分隔時，應根據(jù)具體情況，提出后退建設用地邊界的要求，一般至少應滿足消防通道的要求。

（4）道路及其設施

此項控制內(nèi)容一般包括支路及以上道路的紅線位置、斷面、坡度、重要控制點坐標和標高等的確定；對社會停車場（庫）、配建停車場（庫）進行定位、定量和定界的控制；允許設置機動車和行人出入口的方向和位置的控制。

（5）城市環(huán)境景觀

這方面控制較多地運用綠地面積、綠地率、綠化覆蓋率等指標。綠地率指規(guī)劃地塊內(nèi)各類綠地面積的總和占規(guī)劃地塊面積的比率。此項控制的目的是為了保證集中綠地面積，推動多種形式的綠化。

此外，還可以對其它設施提出控制要求。其它設施包括:居住區(qū)服務設施 (中小學、托幼、居住區(qū)級公建)，環(huán)衛(wèi)設施 (垃圾轉(zhuǎn)運站、公共廁所)，電力設施 (配電站，配電所)，電信設施(電話局、郵政局)，燃氣設施 (煤氣調(diào)壓站)等。對一些特殊的地區(qū)，還可增加一些控制指標。如工業(yè)區(qū)的煙霧、噪聲、粉塵、異味等控制要求。

2、控制指標的確定來源：

（1）確定的原則

控制性詳細規(guī)劃控制指標的確定必須依據(jù)規(guī)劃用地的區(qū)位及環(huán)境條件，注重提高土地使用的效率，綜合平衡經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益，具體應遵循以下原則：

① 符合國家、省、市各級規(guī)劃與建設相關法規(guī)的要求。符合總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的控制要求。

② 綜合考慮城市整體或地區(qū)全局的情況，力求總體平衡。

③ 力求優(yōu)化城市用地結(jié)構

④ 控制要求要體現(xiàn)不同對象的特點。

⑤ 充分考慮土地價值及開發(fā)的經(jīng)濟效益。

（2）控制指標的確定

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確定控制指標通常有以下幾種方法：

① 環(huán)境容量推算法：根據(jù)現(xiàn)狀居住條件、道路交通設施、市政設施、公共服務設施等，預測規(guī)劃期末的容量，據(jù)此確定各項指標。該方法比較嚴謹，但涉及面廣、參數(shù)眾多，資料的收集和整理也相當復雜。

② 人口推算法：根據(jù)城市總體或分區(qū)規(guī)劃提出的人口和用地的要求，以規(guī)劃期限內(nèi)的人均居住用地與建筑面積來計算。

③ 典型實驗法：選擇有代表性的地塊，甚至是全部規(guī)劃地區(qū)，進行實驗性的形態(tài)空間規(guī)劃，由此反算出各項指標。這種方法簡單易行，是目前采用較多的方法。

④ 經(jīng)驗推算法：根據(jù)以往舊城和新區(qū)開發(fā)的經(jīng)驗，歸納出所需指標的數(shù)值。

城市規(guī)劃中黃線控制

所稱城市黃線，是指對城市發(fā)展全局有影響的、城市規(guī)劃中確定的、必須控制的城市基礎設施用地的控制界線。

主要包括：

（一）城市公共汽車首末站、出租汽車停車場、大型公共停車場；城市軌道交通線、站、場、車輛段、保養(yǎng)維修基地；城市水運碼頭；機場；城市交通綜合換乘樞紐；城市交通廣場等城市公共交通設施。

（二）取水工程設施（取水點、取水構筑物及一級泵站）和水處理工程設施等城市供水設施。

（三）排水設施；污水處理設施；垃圾轉(zhuǎn)運站、垃圾碼頭、垃圾堆肥廠、垃圾焚燒廠、衛(wèi)生填埋場（廠）；環(huán)境衛(wèi)生車輛停車場和修造廠；環(huán)境質(zhì)量監(jiān)測站等城市環(huán)境衛(wèi)生設施。

（四）城市氣源和燃氣儲配站等城市供燃氣設施。

（五）城市熱源、區(qū)域性熱力站、熱力線走廊等城市供熱設施。

（六）城市發(fā)電廠、區(qū)域變電所（站）、市區(qū)變電所（站）、高壓線走廊等城市供電設施。

（七）郵政局、郵政通信樞紐、郵政支局；電信局、電信支局；衛(wèi)星接收站、微波站；廣播電臺、電視臺等城市通信設施。

（八）消防指揮調(diào)度中心、消防站等城市消防設施。

（九）防洪堤墻、排洪溝與截洪溝、防洪閘等城市防洪設施。

（十）避震疏散場地、氣象預警中心等城市抗震防災設施。

（十一）其他對城市發(fā)展全局有影響的城市基礎設施。

國務院建設主管部門負責全國城市黃線管理工作。縣級以上地方人民政府建設主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）負責本行政區(qū)域內(nèi)城市黃線的規(guī)劃管理工作。

城市黃線應當在在制定城市總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃時劃定。

直轄市、市、縣人民政府建設主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）應當根據(jù)不同規(guī)劃階段的規(guī)劃深度要求，負責組織劃定城市黃線的具體工作。

城市黃線的劃定，應當遵循以下原則：

（一）與同階段城市規(guī)劃內(nèi)容及深度保持一致；

（二）控制范圍界定清晰；

（三）符合國家有關技術標準、規(guī)范。

編制城市總體規(guī)劃，應當根據(jù)規(guī)劃內(nèi)容和深度要求，合理布置城市基礎設施，確定城市基礎設施的用地位置和范圍，劃定其用地控制界線。編制控制性詳細規(guī)劃，應當依據(jù)城市總體規(guī)劃，落實城市總體規(guī)劃確定的城市基礎設施的用地位置和面積，劃定城市基礎設施用地界線，規(guī)定城市黃線范圍內(nèi)的控制指標和要求，并明確城市黃線的地理坐標。修建性詳細規(guī)劃應當依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，按不同項目具體落實城市基礎設施用地界線，提出城市基礎設施用地配置原則或者方案，并標明城市黃線的地理坐標和相應的界址地形圖。

在城市黃線范圍內(nèi)禁止進行下列活動：

（一）違反城市規(guī)劃要求，進行建筑物、構筑物及其他設施的建設；

（二）違反國家有關技術標準和規(guī)范進行建設；

（三）未經(jīng)批準，改裝、遷移或拆毀原有城市基礎設施；

（四）其他損壞城市基礎設施或影響城市基礎設施安全和正常運轉(zhuǎn)的行為。

在城市黃線內(nèi)進行建設，應當符合經(jīng)批準的城市規(guī)劃。在城市黃線內(nèi)新建、改建、擴建各類建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，應當依法向建設主管部門（城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門）申請辦理城市規(guī)劃許可，并依據(jù)有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。遷移、拆除城市黃線內(nèi)城市基礎設施的，應當依據(jù)有關法律、法規(guī)辦理相關手續(xù)。

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