最高院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問.doc

最高院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問 ，最高院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問。
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最高院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋答記者問 房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。
居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩(wěn)定、經濟的平穩(wěn)發(fā)展息息相關。
最高人民法院從"保增長、保民生、保穩(wěn)定"的全局工作出發(fā)，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發(fā)展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。
其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛征求各方意見。
在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。
明確租賃合同無效的范圍 　　問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發(fā)展和維護穩(wěn)定的房屋租賃交易秩序這一目標的？ 　　答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發(fā)展，維護房屋租賃市場交易秩序穩(wěn)定意義重大。
《解釋》在準確判斷相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定是否為效力性強制性規(guī)定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。
《解釋》僅將違法建筑物租賃合同、轉租期限超過承租人剩余租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。
在違法建筑物范圍認定上，確定未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，超過批準使用期限的臨時建筑為違法建筑。
二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，采取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，不存在合同法
第五十二條規(guī)定的無效情形，就認定合同有效。
《解釋》在遵循法律規(guī)定精神的基礎上，采用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發(fā)展。
　　問：《解釋》規(guī)定合同被認定無效后，承租人要支付房屋占有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什么參照合同約定的租金標準確定占有使用費？ 　　答：這種理解是錯誤的。
合同無效后，承租人支付占有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，并不是按照合同履行支付的租金。
依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括占有租賃的房屋和實際占有房屋所獲取的占有利益。
占有利益為無形財產，承租人只能采用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
　　對于房屋使用費按照何種標準確定，實踐中做法很多。
合同約定的租金標準，與合同簽訂時的市場行情相符，易于雙方當事人認可，且標準明確，有利于人民法院判斷掌握，亦可避免采用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。
考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標準確定承租人支付使用費可能與其獲取的