房?jī)r(jià)問題的分析.doc

中國(guó)房?jī)r(jià)問題的分析,關(guān)于房?jī)r(jià)問題的量化分析。
解密中國(guó)房?jī)r(jià)真相及其未來命運(yùn)雨林木風(fēng)表格
解密中國(guó)房?jī)r(jià)真相及其未來命運(yùn)

作者：劉忠良
來源：中國(guó)企業(yè)家
一、中國(guó)高房?jī)r(jià)的秘密
中國(guó)的房?jī)r(jià)，自年房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革后，一路上漲。特別是年后，房?jī)r(jià)更是猛漲。對(duì)于中國(guó)高房?jī)r(jià)之原因，眾說紛紜，本文將對(duì)此深入探究。
首先，決定房?jī)r(jià)高低的是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)。說到房?jī)r(jià)，多數(shù)專家和評(píng)論員都忽略一個(gè)決定房?jī)r(jià)高低的最基本因素，那就是人口經(jīng)濟(jì)聚集結(jié)構(gòu)問題。有人說中國(guó)人口多，耕地少，所以房?jī)r(jià)高。其實(shí)這是非常錯(cuò)誤的。如果億中國(guó)人都居住在農(nóng)村，或者說哪怕是有億中國(guó)人但都居住在農(nóng)村，無論如何房?jī)r(jià)也高不起來。相反，哪怕中國(guó)只有一億人，若以上都聚集在北京上海兩大城市，那中國(guó)房?jī)r(jià)一定很高。俄羅斯人口稀少，人均耕地很多，且人口數(shù)量從年就一直在減少，那莫斯科為什么房?jī)r(jià)也高呢？一個(gè)最基本原因就是俄羅斯人口尤其是富人一直在向莫斯科等大城市聚集。中國(guó)人均耕地面積畝，農(nóng)業(yè)出口大國(guó)荷蘭人均耕地面積僅為畝，那荷蘭為什么不瘋狂的高房?jī)r(jià)呢？原因就在于荷蘭等歐美國(guó)家中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展的很好，人口沒有過于向少數(shù)大城市擁擠。在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，如果用于居住的房子相對(duì)較少而用于工商業(yè)的地產(chǎn)很多，那必然有許多工作人口去競(jìng)爭(zhēng)少量住房導(dǎo)致此處房?jī)r(jià)較高且居住空間狹小，如日本東京。相反，如果在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，用于居住的房子相對(duì)過剩，那房?jī)r(jià)就不會(huì)一直很高。所以，筆者認(rèn)為，人口經(jīng)濟(jì)的聚集結(jié)構(gòu)是決定房?jī)r(jià)高低的基礎(chǔ)性因素。
其實(shí)，中國(guó)的土地是充足的。中國(guó)耕地億多畝，按照人均畝地就可以實(shí)現(xiàn)糧食自給的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，中國(guó)僅需要億畝耕地即可實(shí)現(xiàn)糧食自給，還有億多畝耕地可以用來做其他用途。另外城市化的發(fā)展，占有的不一定全部是耕地，還有許多非耕地可以使用。況且在城市的過程中，是節(jié)約土地的，按照農(nóng)村住房與宅院用地面積：計(jì)算，如果城市化之后變成高的居民樓，則可以節(jié)約倍的土地，這樣就有更多的土地可以建居住房。所以，中國(guó)人口多導(dǎo)致高房?jī)r(jià)是站不住腳的。
在發(fā)展中國(guó)家，特別是發(fā)展速度很快的國(guó)家，由于中小城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施和人文設(shè)施發(fā)展相對(duì)比較滯后，加上大城市和城市群的規(guī)模效應(yīng)產(chǎn)生的強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)要素集聚能力，使人口、經(jīng)濟(jì)要素、就業(yè)崗位創(chuàng)造等過快的集中于少數(shù)大城市，且很容易使這些大城市攤大餅式的發(fā)展，而土地在一定地域是有限的，房子又不能像商品一樣迅速生產(chǎn)出來或運(yùn)輸過來，所以后發(fā)國(guó)家大城市比較擁擠且房?jī)r(jià)較高，不能像歐美那樣中小城市和小城鎮(zhèn)發(fā)展充分從而房?jī)r(jià)低且人均居住面積大。這就是解釋了發(fā)展中國(guó)家的城市化和房?jī)r(jià)問題，尤其是為什么東亞國(guó)家房?jī)r(jià)比較高。因此，我們可以得出結(jié)論，決定中國(guó)房?jī)r(jià)高的