房地產(chǎn)開發(fā)建流程及潛規(guī)則指南全攻略.doc

房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南全攻略,歡迎下載分享。
房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南全攻略微軟中國(guó)表格
房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程及潛規(guī)則指南全攻略
中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法將于明年月日實(shí)施，作為曾經(jīng)的房地產(chǎn)管理部門的小混混以及現(xiàn)在的下海流浪人員，我看了其中與房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建有關(guān)的內(nèi)容，有些感慨，在這里講一講。
　涉及房地產(chǎn)管理的各大部門之間的恩怨由來已久，我想到哪里就講到哪里吧。下面基本上是按照?qǐng)?bào)建的先后順序來說�！　　　　　�
　　　、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段
　　土地證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證這兩個(gè)證，加上規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提但是這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。這三樣?xùn)|西涉及到國(guó)土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭(zhēng)。目前我國(guó)法律也沒有很好的規(guī)范這個(gè)問題�！　　　　　�
　　恩，簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限只是載明；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個(gè)小戶型比例限制要求，也會(huì)在這個(gè)文件里體現(xiàn)出來。
　一般來說，一塊地，必須要由規(guī)劃部門核定規(guī)劃要點(diǎn)，頒發(fā)了建設(shè)用地規(guī)劃許可證以下簡(jiǎn)稱地規(guī)證之后，才能領(lǐng)取土地使用權(quán)證。這絕對(duì)應(yīng)該是必須的程序。因?yàn)閲?guó)土部門必須依據(jù)規(guī)劃部門核定的土地功能及土地使用強(qiáng)度，才能計(jì)算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限�！　　　　　�
　　但是呢，在現(xiàn)實(shí)中呢，這個(gè)想法只能是理想狀態(tài)。因?yàn)槭紫龋�很多地方的�?guó)土部門在出讓土地的時(shí)候，根本不考慮規(guī)劃，直接就整塊出讓了。然后給人家辦出商住用地土地使用權(quán)證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。　　　　　　
　　我不是批評(píng)這種土地出讓模式容易滋生。要知道，我國(guó)正式搞土地出讓也只不過是從年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到年之后才上市的。我只不過是說，我國(guó)在這個(gè)問題上缺乏經(jīng)驗(yàn)，國(guó)際上也沒有什么可供借鑒的模式。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)管理體系那絕對(duì)是全世界獨(dú)有的。憤青們不要在這里給我指三道四。我在這個(gè)行業(yè)浸了這些年了，起碼我個(gè)人覺得，把我放到年代的背景里面去，我也想不