房地產(chǎn)泡沫及成因.doc

房地產(chǎn)泡沫及成因 ，房地產(chǎn)泡沫及成因。
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房地產(chǎn)泡沫及成因 2001 年，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁，土地供應(yīng)量增加，商 品房全面熱銷，銷售價格呈現(xiàn)較大幅度增長，全國商品房平均銷售價格為每平方 米 2226元，增長5.8%，增幅比上年提高了3.3個百分點，空置面積也出現(xiàn)負(fù)增長。
著 名經(jīng)濟學(xué)家魏杰日前在接受中央電視臺《房地產(chǎn)報道》記者采訪時預(yù) 言：“2002年將是房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)冬，二月份甚至可能出現(xiàn)崩盤，
七、八月份最嚴(yán) 重。
”本文擬就公眾關(guān)注的房地產(chǎn)泡沫問題作一粗淺探討。
　　
一、房地產(chǎn)泡沫的含義及成因 　　 房地產(chǎn)開發(fā)中的泡沫現(xiàn)象，主要是指土地和房屋價格極高，與其使用價值（市場 基礎(chǔ)價值）不符，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表 面上的虛假繁榮。
由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，而建筑物是人類 勞動產(chǎn)品，其價格是由成本、利潤、稅金來確定，這相對比較穩(wěn)定，較易判別，因 此 我們平常所說的房地產(chǎn)泡沫實際上是土地泡沫（地價泡沫），而土地的市場基礎(chǔ) 價值即合理價格是土地利用效益的資本化。
　　無論是從現(xiàn)象，還是從本質(zhì) 看，泡沫與一般價格波動都有區(qū)別，主要有以下幾點區(qū)別：從現(xiàn)象上看，一般商品 的價格波動包括上漲、下降，而且在時間上是相連的、循環(huán)的，變化幅度一般不 會 很大，而泡沫是價格持續(xù)上漲，高到令人發(fā)狂的地步，直到產(chǎn)生恐慌，人們匆匆 拋售，從而使價格暴跌，波動幅度很大，它不具有周期性，而是突然地上漲與下 跌。
　　 從本質(zhì)上看，一般商品的價值是價格的貨幣表現(xiàn)，一般商品的價格波動反映市場 供需平衡，既是市場機制作用的起點，又是市場機制作用的結(jié)果，價格總是圍繞 價 值上下波動。
在正常的市場條件下，價格上漲、供給增大，投資者預(yù)期價格下降。
而泡沫發(fā)生的時候，市場機制失靈，人們的行為買漲不買跌，不遵循市場運行的 一般規(guī)律。
當(dāng)價格上漲、供給增大時，投資者預(yù)期價格進一步上漲。
1991-